Beşiktaş Ulus’ta Kentsel Dönüşüm Neden Yavaş İlerliyor? Gayrimenkul Değerlerine Etkisi

Ulus ve Etiler, Beşiktaş’ın en değerli ve prestijli yaşam alanları arasında yer almaktadır. Bu bölgelerin prime lokasyon niteliği kazanmasında; Boğaz’a ve Boğaz geçişlerine yakınlıkları, İstanbul’un önemli ulaşım arterlerine kolay erişim sağlamaları ve buna karşın ana arterlerin yoğun trafik ve hareketliliğinden belirli ölçüde izole, sakin bir yaşam çevresi sunmaları önemli rol oynamaktadır.

Ancak iki bölgenin kentsel dönüşüm dinamikleri birbirinden oldukça farklı bir seyir izlemektedir.

Etiler’de Kentsel Dönüşüm Süreci Devam Ediyor

Etiler’de bina yenileme ve kentsel dönüşüm çalışmaları belirli bir hızda devam etmektedir. Özellikle MaaNaa blokları gibi projelerle birlikte bölgedeki eski yapı stokunun yenilenmesine yönelik çalışmalar dikkat çekmektedir.

Etiler’de gerçekleşen yeni projelerin önemli bölümünün konut ve premium mesken yaşamına yönelik olması da bölgenin mevcut gayrimenkul karakterini koruduğunu göstermektedir. Ofis kullanımına yönelik yeni proje arzının sınırlı olması, Etiler’in ağırlıklı olarak üst segment konut bölgesi kimliğini sürdürmesini desteklemektedir.

Bunun yanında Akat Mahallesi'nde Kent Etiler ve Senfoni Etiler gibi büyük ölçekli projelerde de süreç sona yaklaşmaktadır. Bu projelerin 2027 yılı başlarında faaliyete geçmesiyle birlikte bölgedeki modern konut arzının daha da genişlemesi beklenmektedir.

Nisbetiye Caddesi çevresinde ise daha düşük yoğunluklu bina yenileme ve kentsel dönüşüm uygulamaları görülmektedir. Böylece Etiler ve yakın çevresinde eski yapı stokunun zaman içerisinde daha nitelikli ve modern yapılara dönüşmesi devam etmektedir.

Boğaz Hattında Dönüşümün Önündeki Yapısal Sınır

Beşiktaş'ın Bebek, Arnavutköy ve Kuruçeşme gibi Boğaz hattındaki en değerli yaşam alanlarında ise yapılaşma ve dönüşüm olanakları farklı bir çerçevede değerlendirilmektedir.

Bu bölgelerde Boğaziçi Kanunu ve ilgili koruma hükümleri nedeniyle yapılaşma ve yenileme süreçleri, İstanbul'un diğer bölgelerine kıyasla çok daha farklı ve sınırlı bir hukuki çerçevede ilerlemektedir.

Bu durum, Boğaz hattındaki mevcut premium konut stokunun arzını doğal olarak sınırlayan önemli unsurlardan biridir.

Ulus: Beşiktaş’ın Dönüşüm Potansiyeli En Yüksek Prime Yaşam Alanlarından Biri

Bu tablo içerisinde Ulus, Beşiktaş'ın kentsel dönüşüm açısından dikkat çekici potansiyel taşıyan prime yaşam alanlarından biri olarak öne çıkmaktadır.

Ulus'un gayrimenkul karakterinin önemli bölümünü site yaşam alanları oluşturmaktadır. Ancak bu sitelerin önemli bir kısmındaki yapıların yaşı ilerlemiş durumdadır.

Bölgede site içerisindeki yapıların büyük bölümünün beş kata kadar olan düşük katlı yapılardan oluşması, Ulus'un yoğun yüksek katlı yapılaşmadan büyük ölçüde korunmuş bir yaşam dokusuna sahip olmasını sağlamaktadır. Müstakil yapılarda ise daha yüksek katlı örneklere rastlanabilmektedir.

Dolayısıyla Ulus'taki temel mesele yalnızca eski binaların yenilenmesi değildir. Asıl önemli konu, düşük yoğunluklu ve premium yaşam karakterinin korunarak mevcut yapı stokunun yeni nesil konutlara dönüştürülmesidir.

Ulus'taki Yeni ve Genç Konut Projeleri

Ulus'ta mevcut yapı stokuna kıyasla daha yeni ve genç konut projeleri arasında Platin Sitesi, Savoy Ulus ve Ulus Tepe Konakları öne çıkan yaşam alanları arasında değerlendirilebilir.

Bununla birlikte bölgenin geneline bakıldığında, Etiler'de görülen ölçekte ve süreklilikte bir kentsel dönüşüm ve yeni proje üretiminden söz etmek bugün için mümkün değildir.

Bu durum ilk bakışta Ulus'un dezavantajı gibi görülebilir. Ancak gayrimenkul piyasası açısından farklı bir sonuç da ortaya çıkabilir:

Yeni ve nitelikli konut arzının sınırlı kalması, mevcut premium konut stokunun gelecekteki dönüşümünü daha değerli hale getirebilir.

Ulus’ta Kentsel Dönüşüm Neden Önemli?

Ulus'u farklılaştıran temel unsurların başında Boğaz'a yakınlığı, Etiler ve Beşiktaş'ın premium ticari ve sosyal merkezlerine erişimi, sakin yaşam karakteri ve üst gelir grubuna hitap eden rafine konut dokusu gelmektedir.

Buna bir de mevcut yapı stokunun yaşlanması eklendiğinde, bölgede kentsel dönüşüm açısından önemli bir potansiyel ortaya çıkmaktadır.

Ancak burada kritik nokta, Ulus'un dönüşümünün yüksek yoğunluklu bir yapılaşma modeliyle değil, bölgenin mevcut düşük yoğunluklu ve premium yaşam karakterini koruyan bir dönüşüm modeliyle gerçekleşmesidir.

Başka bir ifadeyle Ulus'un gelecekteki gayrimenkul değeri yalnızca yeni binaların yapılmasına değil, mevcut yaşam alanının niteliğinin korunarak yapı stokunun yenilenmesine bağlıdır.

Ulus Gayrimenkulünde Gelecekteki Değer Potansiyeli

Ulus'ta kentsel dönüşümün bugün için sınırlı seviyede kalması, bölgenin uzun vadeli gayrimenkul potansiyelini ortadan kaldırmamaktadır. Aksine, sınırlı yeni arz + prime lokasyon + yaşlanan yapı stoku + yüksek gelir grubuna yönelik konut talebi birlikte değerlendirildiğinde, dönüşüm gerçekleşen yapıların önemli bir değer farklılaşması yaratma potansiyeli bulunmaktadır.

Özellikle Boğaz'a yakınlık, merkezi iş ve yaşam akslarına erişim, düşük yoğunluklu yapılaşma ve sakin çevre özellikleri bir arada düşünüldüğünde, Ulus'taki kaliteli ve yeni yapı arzının gelecekte daha kıymetli hale gelmesi beklenebilir.

Bu nedenle kentsel dönüşümün gerçekleşmesi halinde, mevcut yapıların ve yeni yapıların piyasa değerleri arasında önemli bir makas oluşması mümkündür. Ancak herhangi bir gayrimenkul için “2,5 kat değer artışı” gibi kesin bir sonuçtan söz etmek yerine, dönüşümün gerçekleşme biçimi, arsa payı, proje kalitesi, konum, manzara, yapı yoğunluğu ve piyasa koşullarına bağlı olarak ciddi bir değer artışı potansiyelinin bulunduğunu değerlendirmek daha doğru olacaktır.

Stratejik Gayrimenkul Perspektifinden Ulus

Ulus'u yalnızca bugünkü bina yaşı veya mevcut proje arzı üzerinden değerlendirmek yerine, önümüzdeki 10–15 yıllık yapı stoku dönüşümü perspektifiyle değerlendirmek gerekir.

Bölgede yaşam alanlarının yeni projelerle birlikte bir ölçüde küçülmesi veya daha verimli kullanılması söz konusu olsa dahi, Ulus'un temel lokasyon avantajlarının değişmemesi önemlidir.

Bu nedenle Ulus, Beşiktaş'ta kentsel dönüşüm açısından henüz büyük ölçüde kullanılmamış bir değer yaratma potansiyeline sahip prime konut bölgelerinden biri olarak değerlendirilebilir.

Gayrimenkul yatırımcısı açısından burada önemli olan yalnızca “eski bina mı, yeni bina mı?” sorusu değildir. Asıl soru;

“Bugünkü gayrimenkulün bulunduğu arsa, yaşam alanı ve lokasyon gelecekte nasıl bir değere dönüşebilir?”

Bu perspektiften bakıldığında Ulus'taki yaşlı yapı stokunun, doğru dönüşüm modeli ve doğru yatırım stratejisiyle birlikte önümüzdeki dönemde önemli bir stratejik gayrimenkul varlık yönetimi konusu haline gelmesi mümkündür.

Sonuç olarak; Etiler'de kentsel dönüşümün daha görünür biçimde ilerlediği, Boğaz hattında ise hukuki ve koruma kaynaklı sınırlamaların bulunduğu bir ortamda Ulus, Beşiktaş'ın gelecekteki konut arzı ve gayrimenkul değerleri açısından yakından izlenmesi gereken prime lokasyonlarından biridir.

Özkan ÖZEL
Stratejik Gayrimenkul Varlık Yönetimi
Beşiktaş / İstanbul
ozkanozel.com

besiktassatilikyali.com.tr