Beşiktaş’ta Kentsel Dönüşüm Sonrası Satış Stratejisi: Yeni Binanın Gerçek Değeri Nasıl Belirlenir?

Kentsel dönüşüme girecek bir binadaki daireden maksimum ekonomik değeri üretebilmek için iki temel aşama vardır.

İlk aşama, kentsel dönüşüm sürecinin doğru yönetilerek binanın teknik, mimari ve fiziksel açıdan yenilenmesidir.

İkinci aşama ise yenilenen gayrimenkulün doğru konumlandırma, fiyatlama, pazarlama ve satış stratejisiyle ekonomik değerinin maksimize edilmesidir.

Özellikle Beşiktaş gibi İstanbul’un premium gayrimenkul lokasyonlarında, yalnızca binanın yenilenmesi maksimum değere ulaşmak için yeterli değildir.

Kentsel Dönüşümde Amaç Sadece Binayı Yenilemek Olmamalı

Beşiktaş’ta prime lokasyonda bulunan bir binanın kentsel dönüşüme girmesi durumunda, dönüşüm süreci yalnızca eski binanın yeni bir bina ile değiştirilmesi şeklinde ele alınmamalıdır.

Yeni binanın;

Mimari tasarımı,

Yapı ve malzeme kalitesi,

Dairelerin kat planları,

Net ve brüt kullanım alanları,

Kat ve cephe özellikleri,

Manzara potansiyeli,

Balkon ve terasları,

Otopark olanakları,

Depolama alanları,

Ortak alanları,

Sosyal yaşam olanakları,

Teknik altyapısı,

Enerji verimliliği

gibi özellikleri, premium gayrimenkul alıcısı, yatırımcısı ve kiracısının beklentileri dikkate alınarak tasarlanmalıdır.

Çünkü kentsel dönüşümün sonunda ortaya çıkan ürünün ekonomik değeri, yalnızca inşaat kalitesiyle değil, pazarın talep ettiği özelliklerle ne kadar örtüştüğüyle de belirlenir.

Fiziksel Dönüşümden Sonra Ekonomik Değer Optimizasyonu Başlar

Kentsel dönüşüm tamamlandığında süreç aslında bitmez.

Eğer ortaya çıkan yeni bina premium özellikler taşıyorsa, bir sonraki aşama bu değeri doğru pazarlama ve satış stratejisiyle ekonomik karşılığa dönüştürmektir.

Burada ilk yapılması gerekenlerden biri gayrimenkulün doğru fiyatlanması ve doğru konumlandırılmasıdır.

Çünkü Beşiktaş’ın prime lokasyonlarında premium yeni bina dairesinin potansiyel alıcı kitlesi nicelik olarak sınırlıdır. Buna karşılık bu alıcıların bulunabileceği coğrafya oldukça geniştir.

Potansiyel alıcı;

İstanbul’da, Türkiye’nin başka şehirlerinde veya yurtdışında bulunabilir.

Dolayısıyla premium gayrimenkul satışında yalnızca fiziksel olarak yakın çevredeki alıcıları hedeflemek yeterli değildir.

Premium Gayrimenkulde Doğru Alıcıya Ulaşmak

Premium gayrimenkulde hedef alıcı kitlesi geniş değildir ancak satın alma kapasitesi yüksektir.

Bu nedenle önemli olan çok sayıda kişiye ulaşmak değil, doğru gayrimenkulü satın alma potansiyeline sahip doğru kişiye ulaşmaktır.

Bunun için;

Doğrudan müşteri ağı,

Profesyonel gayrimenkul danışmanları,

Yerel ve uluslararası emlak acenteleri,

Yatırımcı ağı,

Aile ofisleri,

Uluslararası yatırımcı bağlantıları,

Off-market iletişim kanalları

etkin şekilde kullanılabilir.

Bu nedenle premium gayrimenkul satışında aktif ilan portallarına ilan vermek tek başına yeterli bir pazarlama stratejisi değildir.

İlan portalları görünürlük sağlayabilir. Ancak doğru alıcıya doğrudan ulaşmak, gayrimenkulü hedef yatırımcıya birebir sunmak, satın alma gerekçelerini doğru anlatmak ve satış sürecini yakından yönetmek premium segmentte çok daha önemlidir.

Gayrimenkul Fiyatlamasında İnşaat Maliyeti Değil, Piyasa Belirleyicidir

Kentsel dönüşüm sonrasında mülk sahibinin karşılaştığı en önemli konulardan biri fiyatlamadır.

Burada temel alınması gereken kriter, piyasada gerçekleşen veya gerçekleşmeye çok yakın emsal gayrimenkul fiyat seviyeleridir.

Çünkü alıcı açısından;

“Binanın inşaat maliyeti ne kadar oldu?”

veya

“Mülk sahibinin ne kadar kazanç elde etmek istediği”

tek başına belirleyici değildir.

Alıcı;

Emsal satış fiyatlarını,

m² fiyatlarını,

Lokasyonu,

Gayrimenkulün teknik özelliklerini,

Kira potansiyelini,

Alternatif yatırım fırsatlarını,

Finansman maliyetlerini,

Makroekonomik gelişmeleri

birlikte değerlendirerek satın alma kararını verir.

Dolayısıyla maliyet ile piyasa değeri aynı şey değildir.

Aynı Binadaki Dairelerin Değeri Aynı Olmaz

Yeni yapılan bir binada aynı metrekareye sahip iki dairenin bile önemli ölçüde farklı piyasa değerleri olabilir.

Bunun nedenleri;

kat, cephe, manzara, gün ışığı, gürültü seviyesi, balkon veya teras, bahçe kullanımı, plan verimliliği ve mahremiyet gibi unsurlar olabilir.

Bu nedenle yeni binadaki tüm daireleri aynı m² fiyatıyla değerlendirmek doğru olmayabilir.

Her bağımsız bölümün kendi özellikleri analiz edilmeli ve gayrimenkul segmentasyonu buna göre yapılmalıdır.

Doğru Segmentasyon, Doğru Alıcıyı Getirir

Örneğin aynı binadaki farklı daire tiplerinin hedef alıcıları birbirinden farklı olabilir.

1+1 daireler:
Yatırımcılar, profesyoneller veya tek başına yaşayan kişiler için daha uygun olabilir.

2+1 daireler:
Hem yatırımcıların hem de küçük ailelerin ilgisini çekebilir.

3+1 daireler:
Özellikle ailelerin kullanım beklentilerine hitap edebilir.

Bahçe dubleksleri:
Bağımsız yaşam alanı, bahçe kullanımı ve daha fazla mahremiyet arayan alıcılar açısından farklı bir değer önerisi oluşturabilir.

Çatı dubleksleri:
Özgün yaşam alanı, manzara, teras ve daha ayrıcalıklı bir konut deneyimi arayan premium alıcıları hedefleyebilir.

Dolayısıyla her bağımsız bölüme aynı pazarlama mesajını vermek yerine, ürün özellikleri ile hedef alıcı kitlesini eşleştirmek gerekir.

Yanlış Fiyatlama Zaman ve Değer Kaybına Yol Açabilir

Gayrimenkulün başlangıçta doğru fiyatlanmaması yalnızca satış süresinin uzamasına neden olmaz.

Geçen zamanın da bir alternatif maliyeti vardır.

Gayrimenkul piyasada uzun süre kaldığında;

Sermayenin kullanım maliyeti,

Alternatif yatırım fırsatlarının kaçırılması,

Pazarlama maliyetlerinin artması,

Fiyat revizyonu ihtiyacı,

Alıcıların pazarlık gücünün yükselmesi

gibi sonuçlar ortaya çıkabilir.

Bunun yanında uzun süre satışta kalan bir gayrimenkul için piyasada “satılmıyor” algısı oluşabilir.

Bu algı, gayrimenkulün emsal değerinin ve pazarlık gücünün zayıflamasına dahi neden olabilir.

Bu nedenle fiyatlama stratejisinin başlangıçta doğru oluşturulması kritik önem taşır.

Beşiktaş’ta Kentsel Dönüşüm Sonrası Satışın Temel Stratejisi

Beşiktaş’ta prime lokasyonda kentsel dönüşümden çıkan yeni bir binanın ekonomik değerini maksimize etmek için yalnızca “yeni bina” olmak yeterli değildir.

Başarılı bir satış stratejisi;

**Doğru proje tasarımı

Doğru gayrimenkul segmentasyonu

Doğru fiyatlama

Doğru konumlandırma

Doğru hedef alıcı

Doğru pazarlama ağı

Doğru satış yönetimi**

bileşenlerinin birlikte çalışmasını gerektirir.

Kentsel dönüşüm, gayrimenkulün fiziksel değerini yenileyebilir.

Ancak doğru pazarlama ve satış stratejisi, bu fiziksel değerin ekonomik değere dönüşmesini sağlar.

Özellikle Beşiktaş, Etiler, Levent, Ulus, Nisbetiye ve Boğaz hattı gibi premium lokasyonlarda amaç yalnızca gayrimenkulü satmak değil;

doğru alıcıya, doğru ürünü, doğru fiyatla ve doğru zamanda ulaştırarak mülk sahibinin toplam ekonomik değerini maksimize etmektir.

besiktassatilikdaire.com.tr